Na naszej stronie korzystamy z cookies (ciasteczek) umożliwiających zapisywanie informacji na urządzeniu użytkownika. Stosujemy je w celu lepszego dopasowania treści do odbiorcy, prezentacji reklam oraz w celach statystycznych. Zapoznaj się z naszą polityką prywatności oraz opisem jak zablokować cookies. Kontynuując przeglądanie naszej strony wyrażasz zgodę na pozostawianie cookies zgodnie z Twoimi bieżącymi ustawieniami przeglądarki.

Zamknij

PORADNIK. Rodzaje nieruchomości pasywnych

Mieszkania inwestycyjne, condohotele, domki apartamentowe, apartamenty inwestycyjne…. Na czym się nie traci?

Mieszkania inwestycyjne, condohotele, domki apartamentowe, apartamenty inwestycyjne…. Od możliwości inwestowania na rynku nieruchomości zaczyna boleć głowa. Jak się w tym wszystkim odnaleźć? Które nieruchomości są bezpieczne i zyskowne? Podpowiadamy.

„Coca cola. To jest to” – kto pamięta słynne hasło Coca-Coli kiedy wchodziła do Polski? To polskie hasło wymyślone dla amerykańskiego koncernu przez słynną poetkę i autorkę tekstów Agnieszkę Osiecką. Słowny majstersztyk. Nic nie ukrywało. Mówiło wprost: „to jest to”! Idealna skrajność tego jak dziś opisuje się nieruchomości. Bo tu nic nie jest tym, czym jest nazywane. Deweloperzy w swoich reklamach dwoją się i troją by tylko nieruchomość nazwać inaczej, niż to czym ona jest. Opakowane w piękne hasła reklamowe w zasadzie wszyscy sprzedają to samo, ale udają, że ich nieruchomość to nowość na rynku: nikt tego jeszcze nie budował, nie sprzedawał i nie dał zarobić takich ponadprzeciętnych zysków.

Poniższa analiza jest autorskim materiałem portalu InwestycjewKurortach.pl, chronionym prawem autorskim. Ponieważ od dawna nasze analizy i teksty są kopiowane i przepisywane łamiąc prawa autorskie, to mamy prośbę: jeśli chciałbyś skorzystać z tego materiału, skopiować go, udostępnić – prosimy powołaj się na źródło, czyli na nasz portal. Będzie to nie tylko fair zgodnie z literą prawa autorskiego, ale także będzie nam miło, że nikt nie kradnie naszych treści. Z góry dziękujemy! :-)

Klęska urodzaju

Boom na zakup nieruchomości jako ochrona kapitału lub inwestycyjnie, który ogarnął polski rynek już kilka dobrych lat temu, nie mija. Pomimo pandemii i zbliżającej się globalnej recesji finansowej. Zmieniły się jedynie preferencje kupujących. Po wielotygodniowej kwarantannie ludzie zapragnęli wyjechać. Praktycznie z dnia na dzień nadeszła więc fala zainteresowania zakupem działek oraz mieszkań nad morzem czy w górach z własną kuchnią.

Na rynku od dawna pojawiają się coraz to nowe „produkty” nieruchomościowe, z nowymi, niespotykanymi dotychczas nazwami. Czy jednak to na pewno nowy rodzaj nieruchomości inwestycyjnych? Wyjaśniamy co konkretnie kryje się pod określonymi nazwami oferowanych w sprzedaży nieruchomości.

Oczywiście nie są to jedyne formy inwestowania i zarabiania na nieruchomościach. Jednak nie będziemy opisywać lokali typu: kwatery pracownicze czy mieszkania na pokoje (również popularne w ostatnim czasie), bo tym segmentem zupełnie się nie zajmujemy. Szczególnie, że w czasie pandemii z uwagi na brak pracowników zagranicznych i studentów ten rynek też przechodzi bardzo różne zmiany. Specjalizujemy się we wszelkiego rodzaju inwestycjach w kurortach i uzdrowiskach oraz mieszkaniach i aparthotelach wynajmowanych krótkoterminowo, także tych w miastach (np. poprzez Airbnb czy Booking).

Krótki przewodnik po definicjach i rodzajach nieruchomości inwestycyjnych:

  • Mieszkania inwestycyjne / apartamenty inwestycyjne

To nic innego jak blok, który udaje hotel. Bądź mieszkanie, które… mieszkaniem nie jest. Jak to możliwe? Takie nieruchomości to budynki do złudzenia przypominające bloki. Mają klatki schodowe, oddzielne lokale z kuchniami, często recepcję na dole. Czyli jak klasyczny apartamentowiec. Haczyk polega jednak na tym, że nie są to budynki mieszkalne. Teren na którym stoją nie pozwalał na wybudowanie mieszkań zgodnie z prawem. Określa to funkcja jaką dla danej działki wyznacza miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego (MPZP).

Deweloperzy sprytnie więc wymyślili, że skoro mają takie działki przeznaczone pod zabudowę usługową, a nie mieszkaniową - to wybudują na nich apartamentowce udające hotele, czyli aparthotele / condohotele. A lokale w nich są sprzedawane nabywcom indywidualnym, jak przy klasycznej mieszkaniówce. Czasem faktycznie budynki są jak hotele – mają dodatkowe zaplecze w postaci sal konferencyjnych, restauracji, strefy fitness, a co najważniejsze były planowane i wyposażone według wymogów hotelowych oraz zarządzane przez profesjonale firmy. Ale to wyjątki. W zdecydowanej większości budynki te niczym w zasadzie się nie odróżniają się od mieszkaniówki.

Początkowo deweloperzy próbowali je sprzedawać jako aparthotele / condohotele. Ale po fali krytyki i kampanii „Oczarowani” zrealizowanej jesienią 2019 r. przez Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumenta i KNF postanowili odciąć się od hasła „conohotele”, by nie być kojarzonym z produktem nieruchomościowym który niesie ryzyka. I tak narodziły się „mieszkania inwestycyjne”/ „apartamenty inwestycyjne”. W samych inwestycjach oczywiście nic się nie zmieniło. Były to nadal te same bloki budowane lub już wybudowane według nie zmienionych założeń. Zmieniła się jedynie nazwa marketingowa nieruchomości oferowanej w sprzedaży.

Przykłady takich bloków-hoteli: realizuje je m.in. duża deweloperska spółka Atal (projekty np. Nowy Targówek Lokale Inwestycyjne, Modern Tower, Krakowska 37), także inny duży deweloper mieszkaniowy spółka JW. Construction (lokale budowane w ramach ogromnego kompleksu Bliska Wola w Warszawie), Lokum Deweloper (wrocławski projekt Smart City) czy Ronson Development (projekt Miasto Marina we Wrocławiu).

Czy apartament inwestycyjny to wadliwy produkt do lokowania nadwyżek finansowych? Nie! To po prostu inny rodzaj nieruchomości. Trzeba znać jego specyfikę.

Główne różnice:

  • Zakup lokalu obłożony jest podatkiem VAT w wysokości 23%, a nie 8% jak w przypadku mieszkań. Co dla części klientów, kupujących lokal np. na firmę jest w sumie nawet korzystne, bowiem mogą odliczyć VAT w dużej kwocie.
  • W mieszkaniu inwestycyjnym nie można się zameldować na stałe, jak ma to miejsce w klasycznych mieszkaniach
  • Płaci się wyższy podatek od nieruchomości – przy mieszkaniach jest to rocznie ok. 0,60 - 0,80 zł od 1 mkw. w zależności od miasta. Dla lokalu użytkowego stawka ta wynosi ok. 23-25 zł za mkw.
  • Oba rodzaje mieszkań mają oddzielne księgi wieczyste – czasem deweloperzy w swoich reklamach zachęcają hasłem: „samodzielna księga wieczysta dla każdego lokalu”, to nic nadzwyczajnego, tego rodzaju hasło jest jedynie marketingowym wabikiem. Choć w przypadku budynków usługowych (czyli tych „mieszkań inwestycyjnych”) pojawiały się już na rynku problemy związane z wyodrębnieniem poszczególnych lokali. Utrudnione zatem było uzyskanie księgi wieczystej dla danego, pojedynczego lokalu.
  • Sam proces zakupu i finalnego przejęcia nieruchomości niemieszkalnej rodzi wyższy poziom ryzyka niż kupno mieszkania. Zakup mieszkania reguluje bowiem ustawa tzw. deweloperska, która zawiera wiele obostrzeń chroniących kupującego. Np. rachunek powierniczy na który trafiają pieniądze nabywcy kiedy wpłaca kolejne transze za zakup nieruchomości. Nad wpłatami czuwa bank, a w przypadku upadłości dewelopera (zanim dokończy on budowę) środki nie przepadają. Dla „mieszkań inwestycyjnych” sprawa ma się zgoła inaczej – deweloperzy nie muszą sprzedawać ich zgodnie z ustawą, więc w większości przypadków nie tworzą rachunków powierniczych. Oznacza to, że w przypadku nieuczciwości dewelopera lub jego upadku przed oddaniem „mieszkań inwestycyjnych” kupujący nie jest chroniony przed ryzykiem utraty wpłaconych środków.

I kwestia najważniejsza – wiele „mieszkań inwestycyjnych” czy aparthoteli reklamowana była jako idealnie nadające się pod wynajem krótkoterminowy. To też modne hasło z ostatnich 2-3 lat. I faktycznie rynek najmu turystycznego (także w miastach) dynamicznie się rozwijał, rosła turystyka, a portale typu Airbnb ułatwiały wynajem na doby. Zyski w niektórych lokalizacjach przewyższały czynsze z najmu długoterminowego i potrafiły dawać nawet 10-12% stopę zwrotu rocznie. Tyle, że właśnie w NIEKTÓRYCH lokalizacjach. Czyli tych oczywistych turystycznie. Tymczasem deweloperzy reklamowali nieruchomości na sprzedaż posługując się wabikiem: „zarabiaj na wynajmie krótkoterminowym” zlokalizowane np. na obrzeżach miast, w dzielnicach kompletnie nieturystycznych, gdzie wynajem mieszkań na doby z założenia jest nierealny. Ta świadomość jest ważna, bo każdy inwestor indywidualny – nawet jeśli nie jest specjalistą od rynku hotelowego – powinien sobie zadać pytanie czy aby na pewno dany lokal znajdzie uznanie wśród najemców turystycznych.

Brak perspektyw na gości w modelu krótkoterminowym oczywiście nie przekreśla sensu zakupu lokalu niemieszkalnego. Z powodzeniem można go bowiem wynająć w modelu długoterminowym, a fakt, że nie ma możliwości zameldowania w zasadzie jedynie pomaga w kontekście najmu. Nie rości bowiem żadnych praw związanych z klasycznymi mieszkaniami i ewentualnymi problemami z najemcami (zasiedzenie, wykwaterowanie najemców, itd.).

  • Condohotel / aparthotel

Określenia używane są w Polsce wymiennie. I choć od lat różne firmy i osoby (także my jako portal InwestycjewKurortach.pl) próbują wyjaśniać na czym de facto polega różnica to zasadniczo nie ma to żadnego znaczenia. Nikt się pomieszaniem wątków i pojęć nie przejmuje. A deweloperzy często świadomie zamiennie stosują te nazwy. Od czasów wspomnianej już kampanii „Oczarowani” słowo „condohotel” trafiło na czarną listę haseł marketingowych, stąd częściej dziś używa się określania „aparthotel” lub właśnie „mieszkanie inwestycyjne”.

Na pewno jednak są to budynki – nie zawsze naprawdę hotelowe w sensie standardu – w których poszczególne lokale (pokoje lub apartamenty) mają odrębnych właścicieli. Nie ma znaczenia czy są to jedynie pokoje, czy lokale z aneksami kuchennymi. Tu panuje pełna dowolność, a nawet łączenie jednych i drugich rodzajów pomieszczeń w ramach jednego budynku. Określenie „condo” wskazuje natomiast jednoznacznie na fakt, iż hotel jest współwłasnością (od condominium). Określenie „apart” wskazywać powinno na specyfikę obiektu – czyli, że znajdują się tu głównie apartamenty z aneksami kuchennymi. Ale to jedynie teoria, w praktyce wszystko w Polsce jest wymieszane.

Więcej o tym pisaliśmy już w 2013 - 2016 roku, kiedy słowo „conohotel” było prawie tak samo egzotyczne jak „hipster”.

Nadal warto też poczytać o ryzykach związanych z condo u nas na portalu, czy na oficjalnej stronie KNF.

 

  • Klasyczne domki rekreacyjne

Przeżywają swoją drugą młodość. Opisywać ich nie trzeba. Zalety to przede wszystkim w miarę tania i szybka budowa oraz fakt, iż nie obowiązuje tu pełna procedura prawna jak w przypadku budynków na fundamentach stałych. I choć w polskich kurortach nie brakuje domków pamiętających jeszcze lata PRL czy wczesnych lat 90, to niewątpliwie domki przeżywają swoją drugą młodość. A czasem stają się niemal fabryką rozrywki i dużych zysków, jak choćby kompleksy Holiday Park budowane w miejscowościach nad Bałtykiem przez spółkę powiązaną kapitałowo  z Bocian Pożyczki.

  • Domki apartamentowe

Nowy rodzaj nieruchomości w kurortach. I nie chodzi bynajmniej o takie klasyczne, drewniane domki. Tym określeniem nazywane są nieduże budynki murowane, często na trwałe związane z gruntem, czyli takie bardziej przypominające mini-apartamentowiec. Charakteryzuje je jednak jedna niezmiernie ważna rzecz w czasach COVID-19 i separacji – nie mają klatek schodowych, ani żadnych wspólnych części, gdzie goście się spotykają czy mijają. Wejścia do każdego apartamentu są oddzielne, z zewnątrz. Segment ten niewątpliwie będzie się bardzo dynamicznie rozwijał w najbliższych latach.

  • Domki modułowe / z prefabrykatów

W dużym uproszczeniu – kontenery. Ale nie, nie – nie powinniśmy myśleć aż tak skrótowo. Choć w powszechnym rozumieniu moduły większości kojarzą się z tandetnymi kontenerami, to warto pamiętać, że budownictwo modułowe jest absolutną przyszłością sektora nieruchomości (z uwagi na szybkość produkcji modułów / pracę nad nimi w hali – a nie prace budowlane na zewnętrz, uzależnione od pogody/ czy w końcu modułowość, znaczy powtarzalność co oszczędza czas, materiały i koszty). Co więcej budownictwo modułowe może być również w klasie premium, o czym świadczy choćby fakt, że coraz popularniejsze na rynku hotelowym są budynki modułowe, i to także te realizowane pod znanymi, międzynarodowymi markami hotelowymi.  

Złota era takich inwestycji w polskich kurortach właśnie się zaczyna. Przemawia za nią szybkość i taniość budowy. Potencjał w wynajmie także jest. Spora grupa turystów woli nowoczesne wyposażenie i stylistykę modułów, od klasycznych drewnianych domków rekreacyjnych. Na razie na rynku nie są dostępne oferty zakupu takich nieruchomości jako pomysł na zarabianie pasywne przez nabywców indywidualnych. Nie sprzedaje tego jeszcze żaden deweloper, ale to tylko kwestia czasu kiedy tego rodzaju miejsca noclegowe pojawią się w opcji: kup i wynajmuj. 

  • Zabudowa kontenerowa / konterenry morskie

W tym segmencie pierwsze jaskółki w miejscowościach wypoczynkowych dopiero się pojawiają. Także nie ma ich na razie w modelu: kup i zarabiaj na wynajmie. Jak wyglądają? Większość zna je dobrze z kurortów, bo już się tam pojawiły, podobnie jak w miastach. Takie kontenery realizuje m.in. polska spółka Flexicube. Stawia z nich małe punkty gastronomiczne, punkty usługowe, firmowe stoiska na dużych imprezach, ale też budynki z funkcjami mieszkalnymi. 

Czy pojawią się masowo w kurortach? Nie mam co do tego wątpliwości. Czas separacji im sprzyja. A względy estetyczne nigdy nie był (i nie jest) mocną stroną przestrzeni w polskich kurortach. Szczególnie, że ich instalacja wiąże się również łatwością postawienia takiej inwestycji na działce. Z uwagi na fakt, iż nie są to nieruchomości na trwałe związane z gruntem możliwość postawienia domku nie wymaga pozwolenia na budowę i pełnej procedury jaka obowiązuje przy klasycznym budynku na fundamentach.

  • Domki holenderskie

Tego w Polsce jeszcze nikt nie sprzedaje w modelu zarabiania na najmie, ale na 99% takie oferty niebawem się pojawią. Rodzaj nieruchomości – lub ruchomości, bo de facto nie są one na trwałe związane z gruntem – które do pięknych nie należą. Ale wynajmują się! A ich udział w segmencie miejsc noclegowych będzie rosnąć. Czasem takie domki-przyczepy są uzupełnieniem klasycznych hoteli jak np. w kompleksie Eden w Mielnie.

Za moment w Polsce pojawi się nowa generacja przyczep holenderskich z klasy lux. Czyli np. takich, które od lat popularne są w miejscowościach wypoczynkowych w Wielkiej Brytanii. Podobnie jak w sektorze namiotów i pól kempingowych. No właśnie…

  • Glamping

Znany od wielu lat na zachodzie luksusowy kamping (od angielskiego glamorous + camping). W Polsce właśnie zaczyna się na to boom. Dotychczasowe tego rodzaju miejsca noclegowe powstawały jako inwestycje należące do jednego podmiotu. Najbardziej znany polski glamping to Tarta Glamp. Pojawiły się już na polskim rynku jednak oferty zachęcające do zakupu na własność takich namiotów i czerpania z nich zysków.

Sama koncepcja glampingu jest genialna, biorąc pod uwagę jak bardzo turyści poszukują doznań (expierence economy), a w czasach pandemii dodatkowo stawiają na odosobnienie od innych. Zresztą jak dziwne nieruchomości znajdują uznanie turystów pokazuje choćby hit Airbnb z USA – nocleg w gigantycznym ziemniaku był przebojem serwisu noclegowego przez długie miesiące. Pewnie każdy z nas ma w pamięci takie miejsca noclegowe na które pojawiła nam się myśl: „o matko, kto to wynajmuje?!”. A jednak ktoś wynajmuje. Ludzie mają różne preferencje, potrzeby, motywacje i różną grubość portfela. Dla jednych nawet luksusowy namiot będzie nie do przełknięcia, dla innych to super przygoda i o tym marzą.

Zapotrzebowanie na tego rodzaju nieruchomości na pewno jest. Próg wejścia też atrakcyjny – bo są to wydatki kilkudziesięciu tysięcy złotych, a nie 300-600 tys. zł jak w przypadku condohotelu czy „mieszkania inwestycyjnego”. Jednym z największych jednak ryzyk są właśnie powyższe zalety – niski prób wejścia, czyli szeroki wachlarz potencjalnie zainteresowanych nabywców + pęd na odosobnione miejsca noclegowe według naszej oceny na 110% przyczyni się do pojawienia się na tym rynku nieuczciwych spółek i deweloperów. W dużym skrócie właśnie na fali popularności będą „łowić” naiwnych inwestorów indywidulanych.

 

  • Houseboat

Nowość w Polsce nawiązująca do słynnych barek mieszkalnych. W kurortach takich inwestycji nie ma jeszcze zbyt wiele, nie ma ich też w modelu w którym z tego rodzaju nieruchomość mogą zainwestować osoby indywidualne. Minusem jest nieco bardziej złożony niż przy domku lądowym system instalacji oraz konieczność posiadania tereny z własną linią brzegową.

  • Second home 

W zasadzie wszystkie powyższe nieruchomości mieszczą się w tej kategorii. Z założenia jak sama nazwa wskazuje to nasz drugi dom, dom wakacyjny, na wypoczynek, na weekendowe wyjazdy. W Polsce ten segment mówiąc wprost: nie istnieje. Skala nieruchomości kupowanych wyłącznie dla siebie i na własny użytek – a nie z myślą o wynajmowaniu i zarabianiu – jest mała. Choć sukcesywnie od kilku lat powoli rośnie. Przykładowo w inwestycji Apartamenty Złoty Widok w Szczyrku ok. 20% lokali kupowanych jest wyłącznie do użytku właścicieli.

Drogie rezydencje czy przestronne apartamenty w kurortach to margines rynku. W projektach deweloperskich budowanych w polskich miejscowościach wypoczynkowych te naj naj lokale to zazwyczaj dosłownie kilka lokali na najwyższych kondygnacjach. Resztę budynku tworzą klasyczne 30-40 metrowe mieszkania.

Najbogatsi Polacy wolą zresztą kupować swoje letnie rezydencje we Francji, Hiszpanii czy na wybrzeżu USA. Nie tylko w uwagi na pewność pogody, ale przede wszystkim prestiż. W Polsce nadal nie doczekaliśmy się lokalizacji, które byłyby typowo wypoczynkowe, a jednocześnie bardzo prestiżowe. Takich, w których niczym na Long Island …. sąsiedztwo zobowiązuje i nobilituje.

By nie stracić oszczędności i nie dać się zmanipulować na „misseling” (za Wikipedią: Misselling – proponowanie konsumentom nabycia usług finansowych, które nie odpowiadają potrzebom tych konsumentów), warto pamiętać:

Najważniejszy w wybraniu nieruchomości jest:

  • Dokładne sprawdzenie i przeanalizowanie spółki deweloperskiej i potencjału biznesu (100% pewności i jawności rzecz jasna nigdy nie uzyskamy)
  • Szczere odpowiedzenie sobie na pytanie: jakiej nieruchomości potrzebuję / co chcę zrobić z tą nieruchomością za 5-15 lat?
  • Analiza ryzyk i podjęcie świadomej decyzji jaki poziom ryzyka jest dla mnie OK
  • Przeanalizowanie alternatywnych scenariuszy działania inwestycji w sytuacji, gdy nie będzie mogła opierać źródła przychodów na turystach. To niezmiennie ważne w przypadku nieruchomości inwestycyjnych, których głównym źródłem przychodu są turyści. Turystyka bywa wrażliwa, nie tylko na pandemię, o czy wszyscy mieliśmy się okazję przekonać, ale też na recesje gospodarcze. To biznes bardziej złożony niż klasyczne mieszkania, na które mniejszy lub większy popyt w Polsce jest i będzie w najbliższych latach sukcesywnie (choć nie tak spektakularnie) rosnąć.

Opracowanie: autorska analiza zespołu InwestycjewKurortach.pl

 

  • Gdzie w polskich kurortach można zainwestować? Baza wartych uwagi propozycji dla inwestorów indywidualnych oraz deweloperów >>>
  • Analizy kurortów / uzdrowisk dla inwestrów indywidualnych i deweloperów >>>

 

 

Żadna część, jak i całość utworów zawartych na portalu nie może być powielana i rozpowszechniana lub dalej rozpowszechniana w jakiejkolwiek formie i w jakikolwiek sposób (w tym także elektroniczny lub mechaniczny lub inny albo na wszelkich polach eksploatacji) włącznie z kopiowaniem, szeroko pojętą digitalizacją, fotokopiowaniem lub kopiowaniem, w tym także zamieszczaniem w Internecie - bez pisemnej zgody portalu InwestycjewKurortach.pl. Jakiekolwiek użycie lub wykorzystanie utworów w całości lub w części bez zgody portalu InwestycjewKurortach.pl lub autorów z naruszeniem prawa jest zabronione pod groźbą kary i może być ścigane prawnie.

 
 
Partnerzy serwisu